Comment aborder les risques d’une SCPI pour investir intelligemment ?

par Pierre

Comme tout produit d’investissement, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) présentent des risques. Le capital investi n’est pas garanti de même que le montant des dividendes. Alors quelle est la nature du risque ? Comme faire le bon choix pour les limiter ? Vous trouverez les réponses au fil de cet article.

Comment fonctionne ce produit d’investissement ?

La SCPI détient un patrimoine immobilier. Les investisseurs acquièrent des parts et deviennent alors associés de la SCPI. À ce titre, ils peuvent percevoir de potentiels dividendes. C’est donc un moyen pour l’investisseur d’investir indirectement dans l’immobilier et de compléter ses revenus.

Par ailleurs, les associés n’ont pas besoin de s’occuper de la gestion des actifs immobiliers appartenant au patrimoine de la SCPI. C’est la société de gestion qui en a la charge, en contrepartie du paiement de frais de gestion. C’est également elle qui sélectionne, achète et revend les biens. Parmi ses attributions figurent aussi notamment le choix des locataires, la prise en charge des travaux et de l’entretien.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Il existe un certain nombre de risques inhérents à l’investissement dans une SCPI :

  • La situation du marché locatif professionnel : ce produit d’investissement est lié à l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier. Les fluctuations du marché immobilier impactent son rendement et la valeur des dividendes potentiellement perçus. De ce fait, si le prix des actifs immobiliers possédés par la SCPI diminue, les parts sont dévalorisées.
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  • La liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers tels que les actions, obligations. Les conditions de cession des parts de SCPI peuvent varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI, ainsi que de trouver un acheteur.
  • La fiscalité : L’associé, personne physique, est imposé principalement sur les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI diminués de l’ensemble des charges dues au cours de l’exercice. Il peut aussi se voir demander à régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI.
  • Le rendement : ni le rendement ni le capital ne sont garantis, la valeur d’un SCPI évolue en fonction du marché de l’immobilier

Quels sont les éléments à prendre en compte avant d’investir ?

Avant d’investir dans une SCPI, il faut dans un premier temps s’assurer que ce type de placement correspond à votre situation et vos objectifs. Il est vivement recommandé de lire les différents types de documents diffusés par la SCPI : le document d’informations clés, les statuts, la note d’information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d’information mais également de s’informer sur la SCPI et la société de gestion.

Il y a également des indicateurs relatifs à la SCPI à prendre en compte. Par exemple :

  • Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) permet de vérifier le rendement de la SCPI. Il est calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année. Cet indicateur doit toutefois être analysé dans le temps et faire l’objet d’une attention particulière car les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
  • Le taux d’occupation physique (TOP) qui représente le rapport de la surface occupée sur la surface totale du patrimoine.
  • Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur de la performance locative de la SCPI. Trimestriel ou annuel, il se calcule comme le rapport du montant total des loyers facturés à date sur le montant total des loyers qui pourraient être perçus si l’ensemble du patrimoine de la SCPI était occupé.
  • Le taux de rendement interne (TRI) spécifique à chaque SCPI est un indicateur qui renseigne sur la performance globale d’une SCPI donnée. Il prend en compte des paramètres déterminants tels que le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part) et la plus-value en capital (ou la moins-value) réalisée au moment de la revente des parts.

Que faut-il savoir sur Sicavonline

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